Nueva Ley de Viviendas Vacacionales en Canarias: Lo que Debes Saber

Ley de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas.

La Ley 6/2025, de 10 de diciembre de 2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (B.O.C. nº 246 de 12 de diciembre de 2025).

En los últimos años, las viviendas vacacionales en Canarias han cobrado mucha relevancia debido al incremento del turismo y la necesidad de alojamientos alternativos. Sin embargo, esta popularidad ha llevado a la implementación de una nueva legislación que regula estas propiedades. Si tienes una vivienda vacacional en Canarias, es fundamental que conozcas los aspectos clave de esta legislación para asegurar que tu propiedad cumpla con los requisitos legales.

Aspectos clave de la nueva regulación.

Se limita el uso turístico de viviendas (vacacionales) en Canarias, vinculando ese uso al planeamiento urbanístico municipal, refuerza el control e inspección y tipifica nuevas infracciones con multas relevantes, especialmente cuando se mantiene la actividad sin título habilitante o en infraviviendas.​

El uso turístico de viviendas pasa a estar condicionado de forma expresa al planeamiento urbanístico y a la capacidad de carga de cada zona, pudiendo declararse áreas donde no se permita crecimiento turístico por razones de sostenibilidad o saturación.​ De esta manera la habilitación del uso turístico de viviendas debe reservar como mínimo el 90% de la edificabilidad residencial prevista.

La habilitación podrá llevarse a cabo por el ayuntamiento mediante los instrumentos complementarios de la ordenación urbanística adecuados a tal finalidad y previstos en la Ley 4/2017, del 13 de julio, del Suelo y los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, o norma que lo sustituya, en particular, las ordenanzas provisionales.

La declaración responsable de vivienda de uso turístico deja de ser indefinida: se limita a 5 años (10 años en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios de reto demográfico), con necesidad de renovarla acreditando que se siguen cumpliendo todos los requisitos y que la zona sigue siendo apta.​

Se configura un régimen transitorio: las actuales viviendas vacacionales mantienen la actividad durante 5 años (ampliable a 10 en supuestos muy tasados). Se crea la figura de la declaración responsable de uso turístico consolidado de la vivienda, sin limitación temporal.

Se refuerza la coordinación entre cabildos y ayuntamientos: cabildos controlan declaraciones responsables turísticas y ayuntamientos el cumplimiento urbanístico y de actividades clasificadas, con planes de inspección obligatorios (4 años de duración máxima).​

Infracciones y cuantías principales

La ley modifica la Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias y la Ley 4/2017 del Suelo, creando infracciones específicas ligadas al uso turístico de viviendas.​

Ejemplos relevantes:

Se califica como infracción grave la continuación del uso turístico de una vivienda cuando se haya extinguido la eficacia del título habilitante (declaración responsable o equivalente), con multa de entre 15.000 y 150.000 euros.​

Se consideran infracciones las siguientes conductas (tipificadas en la Ley 7/1995):

Publicitar estancias turísticas en viviendas sin indicar el número de registro.​

Publicitar estancias turísticas en infraviviendas.​

Prestar servicios de alojamiento turístico en infraviviendas o en lugares no autorizados como establecimientos de alojamiento.​

Incumplir el uso establecido por el planeamiento, destinando un establecimiento turístico de alojamiento a otros usos.​

En el ámbito de procedimiento y control, se tipifica como infracción la inexactitud, falsedad u omisión de datos esenciales en la declaración responsable, así como volver a presentar declaración durante el periodo en que se haya declarado la imposibilidad de iniciar un nuevo procedimiento; estas infracciones conllevan la imposibilidad de continuar con la actividad y posibles sanciones económicas.​

La ley remite al régimen sancionador general turístico y de actividades clasificadas para cuantías concretas según la graduación (leve, grave, muy grave), pero incorpora expresamente el rango 15.000–150.000 euros para la infracción grave de continuar la actividad sin título.​

Se declara que existe riesgo grave para personas y bienes (lo que permite clausura y cese inmediato) cuando en una vivienda turística se supera el 150% de su capacidad autorizada según dormitorios, declaración responsable, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.​

También se considera riesgo grave cuando se detecta uso turístico de hospedaje en infraviviendas, azoteas, garajes, locales comerciales, obras en ejecución o espacios con acumulación de materiales de construcción o mercancías.​

Los agentes de la autoridad deberán comunicar al ayuntamiento indicios de riesgo o irregularidades, para alimentar los planes de comprobación y control municipales e insulares; sus comunicaciones sirven de base para seleccionar viviendas a inspeccionar.​

La ley refuerza la necesidad de informes y coordinación entre ayuntamientos, cabildos y Gobierno de Canarias, de modo que las actas de inspección policial, partes de servicio y comunicaciones internas serán clave para acreditar: exceso de aforo, uso en locales no aptos, actividad sin número de registro visible o sin título habilitante en vigor.​

Impacto en Propietarios y Administradores

Esta normativa no solo afecta directamente a los propietarios, sino también a los administradores de estas viviendas. La necesidad de renovar la declaración responsable conlleva la presentación de documentación que acredite que se siguen manteniendo la capacidad urbanística.

Por otro lado, las multas y sanciones para aquellos que no cumplan con las regulaciones pueden ser significativas. Por lo tanto, es esencial familiarizarse con los nuevos requisitos y adaptar la gestión de la propiedad a las exigencias de la ley. Esto no solo asegurará la legalidad de tu vivienda vacacional, sino que también contribuirá a mejorar la calidad del sector turístico en las islas.

Conclusión

La nueva ley de viviendas vacacionales en Canarias representa un cambio significativo que busca regular un mercado en constante crecimiento. Si posees una propiedad de este tipo, es crucial que te mantengas actualizado sobre las normativas vigentes y cumplas con todas las obligaciones establecidas. Al hacerlo, no solo protegerás tu inversión, sino que también contribuirás a un desarrollo turístico más sostenible y responsable en la región.

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